El Ayuntamiento recurrirá y buscará la mejor solución para legalizar la edificación cumpliendo los condicionantes de Conselleria
El Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana ha ordenado la demolición de un edificio de 190 viviendas situado en Torrelasal, término municipal de Cabanes, en base a que la licencia de construcción fue declarada nula más de diez años después. Con esta decisión, el Tribunal atiende un recurso de casación y revoca una sentencia anterior de la Audiencia Provincial de Castellón. El Ayuntamiento recurrirá la sentencia e intentará legalizar la situación e las 190 familias afectadas.
Esperanza Molina/ Castellón Información
No es la primera vez que la justicia da un revés a los procesos urbanísticos, y que lo hace con tanta lentitud que los ritmos de decisión en uno u otro sector dejan a los ciudadanos contra la pared.
Ocurrió en numerosas ocasiones en la Capital de la Plana, una de ellas con el Plan General del 2000, anulado en 2008; pasó anteriormente con el PERI 18 de la misma ciudad, cuya última sentencia fue calificada de inejecutable (se pretendía demoler todo el PERI y dejarlo como estaba antes de su urbanización). Y ha ocurrido ahora, en el término municipal de Cabanes, concretamente en relación al edificio Playa Ribera, habitado por 190 familias.
El edificio Playa Ribera se encuentra en Torrelasal, término municipal de Cabanes. A mediados de la década del 2000, el Ayuntamiento de Cabanes concedía licencia para su edificación a Construcciones Castellón 2000 SAU. El edificio, con 190 viviendas, se levantó y vendió a sus ocupantes, que también obtuvieron sus licencias de ocupación en 2008.
Pero las cosas no estaban tan claras como se pretendía.
Tanto la urbanización de la zona, en Torrelasal, como la edificación del Edificio Ribera Playa, y otro bloque proyectado (que no llegó a levantarse), estaban sujetos a unas condiciones impuestas por Conselleria, que no se llevaron a efecto, o que se hicieron, pero de forma incompleta y cuando ya había finalizado el proceso de edificación.
Según consta en la sentencia, Conselleria exigía la urbanización de la zona, accesos y comunicaciones, que contará con una depuradora que se resolviera el problema de suministro hídrico, previsto mediante la construcción de una desaladora. Es decir, que la edificación de éste y otros edificios previstos, contaran con los servicios urbanos adecuados.
Se entendía, desde el Ayuntamiento, que ambos procesos, él urbanístico y el de los servicios, podrían ir simultáneos en el tiempo.
En 2008, cuando se concedió la licencia de ocupación para la transmisión de las viviendas a sus usuarios, el Ayuntamiento de Cabanes no incluyó la condición de no ocupar la edificación hasta terminar urbanización. “El titular, indica la sentencia, lo incluyó en las condiciones de las escrituras de obra nueva, aunque no en las escrituras de compraventa”.
Así las cosas, cuando los propietarios adquirieron las viviendas la urbanización no estaba completada y se presentaron los recursos.
El primer revés llegó cuando, en 2014, seis años después de concedidas las licencias de ocupación, el tribunal anulaba las licencias de obras del edificio construido y vendido.
Sobre esta base, se inició un nuevo proceso judicial contra la edificación, que el Juzgado nº 2 de la Audiencia Provincial de Castellón resolvía en enero de 2016.
La sentencia desestimaba la demanda al considerar las alegaciones del Ayuntamiento de Cabanes y de la constructora, que indicaban que la depuradora había entrado en servicio en 2010 y la Desaladora estaba terminada y en condiciones de prestar servicio. No así los accesos y comunicaciones, pero, señalaban, el edificio era ‘legalizable’
El resultado de esta sentencia no gustó a los demandantes que presentaron recurso de casación ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana.
Y a finales del mes de junio el TSJ se pronunciaba al respecto.
El TSJ ha revocado la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón y ha dado la razón a los que recurrieron ese fallo.
En sus fundamentos, el TSJ realiza un razonamiento jurídico lógico: si las licencias de construcción eran nulas (aun cuando hubieran pasado 10 años entre su concesión y su anulación), todo cuanto se realizó después, tampoco cumple la legalidad jurídica. Y por tanto, procede considerar el recurso de casación y ordenar la demolición de todo lo que incumple el ordenamiento jurídico urbanístico.
En resumen, legalmente el edificio Ribera Playa no existe, porque no se sostiene sobre una licencia legal y, por tanto, ordena la demolición del edificio.
El fallo fue comunicado al Ayuntamiento de Cabanes a principios de este mes.
Desde entonces, los propietarios del inmueble se encuentran impotentes e indefensos, pero las consecuencias afectan también a todos los vecinos de la localidad de Cabanes. Como comentaba la concejal de Urbanismo, Dolores Torreblanca, si se tuviera que proceder a la demolición de este edificio, habría que idemnizar a quienes compraron las viviendas en aquel momento, y estas indemnizaciones afectarían al Ayntamiento y a los vecinos de la localidad.
De momento, comentaba la concejal, el Ayuntamiento se reunía el pasado miércoles con los propietarios de Ribera de Cabanes, para “darles un poco de tranquilidad”.
El Ayuntamiento, asegura la edil, va a presentar recurso contra la sentencia del TSJ, que todavía no es firme y estudia las posibles soluciones a este problema. Lo más importante, es que el edificio podría ser legalizable, ya que el Ayuntamiento está dispuesto a cumplir los condicionantes que impuso en su momento Conselleria. Algunos temas ya estarían solucionados, pero se realizarían los puntos concernientes a los accesos.
En cualquier caso, la concejal también hace una llamada de atención. No es de justicia que los ciudadanos tengan que asumir las consecuencias de quienes hicieron una mala gestión.
Sobre el particular, el Ayuntamiento de Cabanes, también ha publicado un comunicado en su página web:
Cabanes estudia la solución menos traumática para el edificio Playa Ribera
La sentencia del TSJCV insta a la demolición de un edificio donde viven 190 familias
"Nos indigna que el pueblo de Cabanes deba asumir los problemas derivados de las decisiones de un gobierno temerario"
“El Ayuntamiento de Cabanes está estudiando la sentencia que el TSJCV hizo pública el pasado 11 de julio que insta a la demolición del edificio Playa Ribera. Desde el consistorio aseguran que se valoran todas las opciones que llevan a la solución menos traumática para las 190 familias afectadas. Entre las posibles salidas estaría el recurso de la sentencia, solicitar la suspensión de la ejecución de la sentencia o la posibilidad de legalizar el edificio dándole una licencia de obras nueva. La concejala de Urbanismo, Dolores Torreblanca, recordó que estamos sufriendo "las consecuencias del gobierno del Partido Popular dirigido por Artemio Siurana que otorgó licencias de obras obviando las indicaciones urbanísticas de la Generalitat Valenciana". En caso de que el edificio se acabara derribando "los vecinos de Cabanes deberíamos asumir el pago de una indemnización astronómica debido a la mala praxis de los responsables". "Nos indigna que el pueblo de Cabanes deba asumir los problemas derivados de las decisiones de un gobierno temerario". El edificio Playa Ribera fue autorizado en contra de los criterios urbanísticos que establecía la Generalitat Valenciana”.
Notificación de Sentencia:
NOTIF 12/7/2017 TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN PRIMERA
Presidente: D. Mariano Ferrando Marzal
Magistrados/as: D. Carlos Altarriba Cano, Dª. Desamparados Iruela Jiménez, Dª Laura Alabau Martí y Dª Estrella Blanes Rodríguez . SENTENCIA Nº 567 En la ciudad de Valencia a 30 de junio del 2017
Visto el recurso de apelación nº 226/2016, interpuesto por P.S.E contra el AUTO dictado en el Recurso Contencioso-Administrativo seguido en el Juzgado nº2 de Castellón, en el procedimiento nº 370/07; en la que ha comparecido como apelada el AYUNTAMIENTO DE CABANES Y CONSTRUCIONES CASTELLLON 2000 SAU.
ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- El Juzgado de lo contencioso citado remitió a esta Sala el Recurso contencioso-administrativo seguido a instancia de la actora, procedimiento que concluyó por AUTO del Juzgado de fecha 21.1.2016, cuyo fallo desestimó la demanda de ejecución forzosa.
SEGUNDO.-Notificada la anterior resolución a las partes intervinientes, interpuso recurso de apelación la representación del apelante, alegando substancialmente que procedía la revocación de la sentencia dictada.
TERCERO.-Los apelados, por su parte, formalizaron escrito de oposición el Recurso de Apelación en el que substancialmente hacía constar que, procedía la confirmación de la sentencia.
CUARTO.- Elevadas las actuaciones a la Sala formó el presente Rollo de Apelación por Diligencia de Ordenación, en el que acordó admitir a trámite el recurso, quedando señalado para su votación y fallo el día 28.6.2017. La tramitación del presente Rollo ha observado todas las formalidades legales. Ha sido el ponente la Ilma. Magistrada Dª Estrella Blanes Rodríguez, quien expresa el parecer de la Sala.
FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- El Auto apelado desestima la demanda de ejecución forzosa consistente en demolición de la edificación, para las que fue concedida la licencia de edificación declarada nula por Sentencia de 24 de septiembre del 2014 de esta Sala y Sección, por no contener la sentencia ningún pronunciamiento sobre la demolición y por consiguiente exceder de lo resuelto en el Fallo de la sentencia, la pretensión de demolición, de acuerdo con el artículos 103 de la Ley de la jurisdicción.
El recurso de apelación expone que el segundo edificio nunca fue construido y que la totalidad de apartamentos que constituyen el denominado edificio Playa Ribera, tienen licencia de ocupación desde octubre del 2008, que devinieron igualmente nulas, considerando que los condicionantes que se impusieron por la Generalitat Valenciana siguen sin cumplirse (desalinizadora y depuradora) ni están construidos los accesos al sector, por lo que las condiciones previas para el desarrollo del proyecto no se han cumplido, añade que la declaración de nulidad de una licencia por sentencia judicial firme, lleva aparejada la demolición de la edificación y que la posterior modificación del planeamiento que legalizara la edificación declarada ilegal, no es válida, por lo que a la declaración jurídica de nulidad de una licencia, le sigue como complemento material la demolición de lo indebidamente construido, como resultado de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, invocando la jurisprudencia que considera de aplicación.
Por su parte el Ayuntamiento de Cabanes y Construcciones Castellón 2000 SAU, se oponen alegando que la planta desaladora y depuradora de nueva creación están concluidas, la primera inaugurada en el año 2010 y la segunda en condiciones de suministrar agua para consumo y que ya se ha cumplido la urbanización simultanea a la edificación, no habiendo sido objeto de pronunciamiento en la sentencia las conexiones con la carretera nacional 340. Considera que el edificio es legalizable y que el Ayuntamiento ha requerido al promotor del edificio, para que solicite la oportuna autorización urbanística y la emisión del correspondiente informe técnico al respecto, la demolición, no es una consecuencia natural del fallo y debe procederse a previo requerimiento de legalización, las infraestructuras han sido construidas y para legalizar la obra, no hay que modificar ningún plan, la sentencia debe ser ejecutado en sus propias términos y las licencias de ocupación no fueron impugnadas, ni se pidió la extensión del presente recurso contencioso al enjuiciamiento de dichas licencias, y por ello no han sido anuladas implícitamente como pretende el actor, por ser conformes al proyecto de obras, añadiendo que si el Ayuntamiento de Cabanes, no incluyó la condición de no ocupar la edificación hasta terminar urbanización, el titular lo incluyó en las condiciones de las escrituras de obra nueva, aunque no en las escrituras de compraventa. No puede impedirse el otorgamiento de nuevas licencias, concluyendo que la legalización del edificio es perfectamente posible y legitima y debe ser tramitada en sede administrativa.
SEGUNDO: El fallo de la sentencia cuya ejecución se pretende acordó la nulidad de las resoluciones de la Junta de Gobierno local que concedió a Construcciones Castellón 2000 SAU, licencia de obra mayor para la construcción de 190 viviendas, aparcamientos y zonas comunes en la manzana 32 parcela A la del sector Torre la Sal edificio playa Rivera y 206 viviendas aparcamientos y zonas comunes en la manzana 35 parcela B del Sector Torre la Sal edificio Rosa de los vientos, declarando nula las citadas licencias y ello por dos motivos: a) infracción del artículo 182 de la LUV por no constar en las licencias urbanísticas concedidas para la urbanización y edificación, la condición exigida en el apartado a) del citado precepto: el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización y de incluir tal condición, en las transmisiones de propiedad o uso del inmueble, debiendo concede contener expresamente la licencia la urbanización y la edificación simultánea y que el compromiso debía hacerse constar en las escrituras de declaración de obra en construcción o de obra nueva. La sentencia declaró que no se incluía en las licencias impugnadas, expresamente la exigencia prevista el citado precepto y que no constaba tampoco que se hubiera incluida la declaración de obras en construcción o de obra nueva en las escrituras otorgadas, ni que las obras de urbanización estuvieran concluidas. b) La sentencia añade el que no se cumplieron los condicionantes exigidos en el acuerdo de aprobación del Plan Parcial, respecto a la desaladora y una nueva depuradora y que las soluciones provisionales finalmente adoptadas no cumplen los condicionantes de la DIA emitida el 17.10.2005. c) La sentencia no contiene ningún pronunciamiento acerca de los accesos viarios al sector. Por ello, declarada la nulidad de las licencias en ejecución de sentencia, por los motivos expuestos, debe ser acordada la demolición del edificio construido con la licencia declarada nula, por no estar ampara la edificación en licencia alguna, de conformidad con el artículo 103 y 105 de la LJCA y ello sin perjuicio de que las partes afectadas puedan si interesa a su derecho lo dispuesto en el articulo 105.2 d de la LJCA.
Respecto a las licencias de ocupación, es cierto que no fueron impugnadas, ni declaradas nulas expresamente, pero también es cierto que aun no habiendo sido objeto de pronunciamiento judicial, es obvio que al declarar la nulidad de las licencias de obra, las licencias de ocupación son igualmente nulas, al no estar amparadas en ninguna licencia de edificación, por lo que difícilmente puede comprobarse que la obra ejecutada, se ajustaba la licencia concedida declarada nula y por tanto inexistente.
Al margen de lo anterior, habiendo sido declaradas las licencias nulas por el incumplimiento del régimen de edificación de solares y de las condiciones de la DIA, el Ayuntamiento de Cabanes puede incoar y tramitar un expediente de restauración de legalidad urbanística y previa comprobación de que se haya llevado cabo la urbanización y se han cumplido los condicionantes de la DIA, mediante los correspondientes informes de la administracion autonómica que impuso los condicionantes de la DIA en fecha 17.10.2005 ( construcción y puesta en funcionamiento de una nueva desalinizadora y una nueva depuradora) resolver conforme a las normas urbanísticas en vigor, la concesión o no de licencia de edificación y ocupación para el edificio Playa Ribera, al que se refiere el fallo de la sentencia, dando cumplida cuenta al Juzgado, sin que conste en autos que se haya otorgado licencia de obras que ampare la edificación, ni siquiera el estado de dicho procedimiento en el documento aportado como número uno con el escrito de oposición al recurso de apelación del Ayuntamiento de Cabanes, consistente en la fotocopia de una providencia de la Alcaldía , sin fecha y sin firma, que dispone que por los servicios técnicos se emita informe sobre la concesión de la licencia y se comunique en su caso a los organismos u departamento que hubieren de informar a la vista de la solicitud de COMERVI SL de fecha 28.1.2016, en cumplimiento del requerimiento municipal de restauración de la legalidad en relación la edificio Playa Ribera en el expediente 201/2016 y la documentación unida al recurso de apelación por Construcciones Castellón Sl, consistente en escrito de D. Jesús Ger García en nombre y representación de COMERVIL SL.
QUINTO :Dispone el artículo 139.2 de la Ley 29/98 de 13 de Julio, reguladora de esta Jurisdicción, que se impondrán las costas al recurrente si se desestima totalmente el recurso en las demás instancias salvo que el órgano jurisdiccional razonándolo debidamente aprecie la concurrencia de circunstancias que justifiquen su no imposición, y el Tribunal haciendo uso de la facultad que le otorga el art. 139.3 de la misma ley, fija el importe de las costas atendiendo a la actividad procesal despegada la índole del asunto y su especial dificultad siendo de aplicación del artículo 243.2 de al LEC redactado por el apartado veintiocho del artículo único de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil («B.O.E.» 6 octubre).Vigencia: 7 octubre 2015 En base a los anteriores hechos, fundamentos jurídicos y vistos los artículos citados y demás de general aplicación.
F A L L A M O S Estimamos el recurso de apelación nº 226/2016, interpuesto por D. xxxxx contra el AUTO dictado en el Recurso Contencioso-Administrativo seguido en el Juzgado nº2 de Castellón, en el procedimiento nº 370/07 con los siguientes pronunciamientos:
1.- Revocamos el auto apelado
2.- Estimamos el recurso de apelación declarando que procede en cumplimiento de la sentencia cuya ejecución se solicitó que el Ayuntamiento de Cabanes, orden la demolición del edificio Playa Ribera, cuya licencia de edificación fue declara nula por sentencia firme 838/2014 de esta Sala y Sección, dictada en el recurso de apelación 1555/2010
3.- No procede pronunciamiento en costas Esta Sentencia no es firme y contra ella cabe, conforme a lo establecido en los artículos 86 y siguientes de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, recurso de casación ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo o, en su caso, ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. Dicho recurso deberá prepararse ante esta Sección en el plazo de treinta días a contar desde el siguiente al de su notificación, debiendo tenerse en cuenta respecto del escrito de preparación de los que se planteen ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo los criterios orientadores previstos en el Apartado III del Acuerdo de 20 de abril de 2016 de la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, sobre la extensión máxima y otras condiciones extrínsecas de los escritos procesales referidos al Recurso de Casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo (BOE número 162 de 6 de julio de 2016).
