El Tribunal da la razón a los vecinos del Racó de la Natora; estima como residencial una parcela de Gumbau: y retira la ‘protección parcial’ del Maset Navarro
El Tribunal Superior de Justicia ha estimado tres recursos contra el Plan General de Castellón. Una de las sentencias, de las que ya informó este periódico, se refiere al Racó de la Natora, que mantiene su calificación de Residencial. Otra, afecta a una parcela del Pau Gumbau, que también fue reclasificada en el PGOU como suelo común. Pero, sin duda, el más singular es la que retira la ‘Protección Parcial’ del Maset Navarro, en la avenida de Estados Unidos
El Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana ha dictado sentencia favorable en tres de los casos recurridos por los propietarios con respecto al Plan General de Castellón, que considera “contrarios a derecho”. Estas sentencias, no obstantes no determinan en ningún momento la nulidad del PGOU.
El ‘Maset Protegido’ sin criterios técnicos que lo justifiquen
Uno de ellos, que llama expresamente la atención de este periódico no deja de ser singular, por describirlo de alguna manera.
Se refiere al denominado ‘Maset Navarro’ ubicado en la calle Estados Unidos de Castellón. Dicho así, cualquiera pensaría que se trata de una superestructura monumental situada en una gran avenida de relieve…
Pero no es así. Una de las mayores ironías del urbanismo de Castellón se centra en la denominación pomposa de caminos o callecitas con esas denominaciones: calle de los Campos Elíseos, o calle Estados Unidos (zona oeste inmediaciones carretera de Alcora).
Pero si el nombre de la calle ya es llamativo, lo del ‘maset protegido’ es de juzgado de guardia. Y seguramente así lo pensó su propietario cuando, después de ver esta ‘protección’ en la exposición pública del Plan General decidió recurrir el Plan y elevar luego su recurso al TSJ.
Y, en este caso, el Tribunal no solo ha sido consecuente con la realidad, sino que pone la cara roja a los autores de este documento urbanístico por haber introducido en su Catálogo el Maset Navarro.
El ayuntamiento alegó en el Plan General “Los determinados Masets son construcciones genuinas que aparecieron en la primera mitad del siglo XIX en las afueras de la ciudad de Castellón de la Plana con un espacio de huerta jardín y de uso generalmente estacional…”
Y para el Plan, “El Maset Navarro es un ejemplo genuino de esa tipología autóctona de la Plana y que ha llegado hasta nuestros días sin sufrir modificaciones añadidas o desafortunadas reformas de muchos de sus vecinos”. (Una consideración que no se tuvo se cuenta sobre los otros masets de la zona Crèmor, pese a las protestas de sus propietarios).
Pero cabe imaginar la cara de los magistrados cuando pudieron contemplar los datos reales relativos a este Maset que no es sino una construcción simple, antigua y deteriorada… Porque, además, como indica la sentencia, la ficha relativa a esta construcción no añade por ninguna parte los grandes valores de la edificación que se quiere proteger, salvo el comentario: “Es una lástima que el grado de abandono merme el valor de ese genuino ejemplo de Maset”.
Si tan importante era el Maset para recodar la tipología típica histórica de Castellón hubiera tenido que conservar elementos que lo hicieran singular… o que se protegiera la totalidad del inmueble y no solo su fachada, como dispuso el Plan General.
Estudiado el caso y el recurso presentado, el Tribunal estima la ‘indefensión del propietario’ ante la potestad del ayuntamiento para situar ‘bajo protección’ el inmueble, cuando la misma documentación que pretende justificarlo no aporta “ningún dato concreto que justifique la protección e la fachada”.
Esta calificación impide al propietario poder disponer de sus bienes, demoler o construir un nuevo inmueble, y rebaja considerablemente el valor de su propiedad, sin que se llegue a justificar la decisión.
Indica también la sentencia: “Por otro lado, en el informe emitido por los servicios técnicos del Ayuntamiento de Castellón en contestación a la alegación que MNS formuló en el segundo periodo de información pública del plan general estructural solicitando la exclusión de su Maset del Catálogo de Protección, tampoco se indica nada acerca de la fachada de ese Maset, a pesar de que se afirma por los técnicos que "se realizó una minuciosa evaluación de los valores de dichas edificaciones (de los Masets cuya inclusión en el Catálogo de Protección se proponía)".
El tribunal, ojiplático, llegó, no solo a estudiar la documentación sino a solicitar pruebas testificales para poder llegar a entender la catalogación del maset, sin llegar a comprenderlo.
Por todo ello, al final, el Tribunal de Justicia de la Comunitat Valenciana no solo estima el recurso presentado sino que, además, “declara nulos, por ser contrarios a derecho, el acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de Castellón de 17 de diciembre de 2021 y el Catálogo de Protección contenido en el plan general estructural que ese acuerdo aprueba definitivamente”.
Además, condena a la Conselleria y al Ayuntamiento al pago de las costas procesales. Algo que, como se verá después, no aplica en las otras sentencias.
Los vecinos del Razó de la Natora están en Suelo Urbano
Otra de las sentencias, a las que ha tenido acceso Castellón Información. Hace referencia a la zona oeste denominada como ‘Racó de la Natora’. Como ya informó este periódico, se trata de un pequeño núcleo de población situado en la zona oeste y que ahora se encuentra afectado por las expropiaciones de la Ronda Oeste.
Una de las directrices del actual Plan, en su elaboración, fue la reducción del Suelo Residencial, al considerar que el documento urbanístico anterior había multiplicado la superficie edificable, sobredimensionada sobre las necesidades de la capital de la Plana.
Esta fue, al menos, una de las explicaciones que se dieron en su momento, a las que acompañó una acusación de especulación sobre los gobiernos municipales anteriores.
Lo cierto es que, como razonó el PGOU del 2000, Entre 1984 y 1999, cuando se recogieron los datos sobre los que se basó aquella planificación, la población de la ciudad se había multiplicado notablemente, por lo que el documento simplemente intentaba dar respuestas a las necesidades que se presuponían si el aumento de población hubiera seguido la misma línea de crecimiento.
Sea como fuere, el Plan General actual recalificó mucho suelo que anteriormente tenía la calificación de ‘residencial’ para considerarlo Suelo No Urbanizable Común.
La diferencia objetiva entre ambas calificaciones es evidente: no vale lo mismo en el mercado una parcela o una edificación si se encuentra en suelo residencial que si no lo está.
Pero por otra parte, y según la normativa urbanística, para mantener la calificación de un suelo residencial cabe considerar: que cuente con los servicios urbanísticos adecuados, además de los accesos y sus comunicaciones.
En el caso del Racó de la Natora, se daban estas condiciones. Pero más allá y lo que levantó la indignación de vecinos y propietarios, es que desde hace años se consideraba como muy probable, que algunos de estos terrenos tuvieran que ser expropiados para la construcción de la Ronda Oeste.
Es decir, la reclasificación de estas propiedades afectaba de forma muy negativa a sus vecinos. Fueran o no expropiados, disminuía mucho su precio en el mercado. Pero si, además, había que expropiar, lo que se les iba a pagar como indemnización también caía en picado.
Durante la gestión del Plan los vecinos protestaron y el gobierno actual (que entonces estaba en la oposición) apoyó su reivindicación. Una vez en el gobierno, los que antes apoyaron calcularon el precio de las expropiaciones en función de la calificación anterior, como suelo Residencial. En su sentencia, además, el TSJ da la razón a los vecinos. Era contrario a derecho reclasificarlos como suelo rústico cuando sus propiedades están sobre suelo residencial. Otra cosa será que los vecinos estimen suficiente la valoración de su suelo residencial en el proyecto de expropiaciones de la Ronda Oeste.
El TSJ no hace expresa imposición de costas Judiciales
La parcela ‘aislada’ en la zona de Gumbau
La última de las sentencias estima parcialmente las alegaciones de los propietarios de varias parcelas situadas en la zona de Gumbau, lindantes con la avenida del Mar y la circunvalación del Puerto.
Los autores del Plan General recalificaron una de las parcelas, que se encuentra dentro de un cuadro de zona residencial, como Suelo rústico. Paralelamente modificaron la calificación de otras dos de las parcelas, que pasaron de ser Suelo Residencial a Suelo Terciario. Dicho de forma coloquial. El suelo residencial permite la edificación de viviendas. El suelo terciario se destina a edificación comercial.
En este caso, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana da la razón a los propietarios en lo que concierne a la primera parcela. Los demandantes argumentaban que no había criterios técnicos que sostuvieran su paso de Residencial a Rústico en un área rodeada de otras parcelas calificadas como Residencial. La única explicación era que había una línea de alta tensión que cruzaba la superficie. El tribunal ha fallado a su favor.
No ha sido así en relación con el Suelo Residencial que pasa a ser Suelo Terciario, donde los magistrados estiman las razones de la administración, tanto de Conselleria como del Ayuntamiento.
"De conformidad con lo establecido en el artículo 139 LRJCA, no ha lugar a la imposición de las costas".
