Castellón busca fórmulas para acelerar la regulación de las 5.000 casas al menor coste para los vecinos, el desarrollo de los Pris podría llevar más de 60 años
Las viviendas anteriores a 1974 serían ya legalizables, según la Lotup, así lo afirmaba el concejal Sergio Toledo, para quien la regularización de las 5.000 viviendas de la Marjalería son una prioridad. El Ayuntamiento, indicaba, busca fórmulas para acelerar los procesos. El desarrollo de los Pris costaría más de 60 u 80 años, la Minimización de Impactos podría ser más rápida y está permitida por la DATE si se cumplen las condiciones.
La Marjalería de Castellón presenta ya más de 5.000 viviendas que necesitan de planes que permitan su regulación en el menor tiempo y con costes soportables por sus propietarios. El concejal de Urbanismo, Sergio Toledo, garantizaba a Castellón Información, que se trata de una prioridad y que el ayuntamiento ya trabaja para conseguirlo.
Según el texto de la Ley del Suelo de la Comunitat Valenciana (La Lotup), todas las viviendas anteriores a 1974 podrían ser legalizadas ya. Y las que se edificaron, entre 1974 y 2014 podrían llegar a estarlo, aunque deberán cumplirse una serie de requisitos.
El Ayuntamiento de Castellón mencionaba Sergio Toledo, está dispuesto a conseguirlo. Ahora bien, este sistema, para las viviendas levantadas antes de 1974, solo sería aplicable en aquellas edificaciones que no hubieran realizado ampliaciones exteriores. Se podrían aceptar las modificaciones internas de las viviendas por un criterio de habitabilidad… ¿Quién no reforma la cocina, el baño…? pero no aquellos inmuebles de 40 metros que posteriormente se convirtieron en viviendas que duplicaron su superficie.
¿Cuántas viviendas de este tipo podrían acogerse a la Ley del Suelo de la Comunitat Valenciana y poner todos sus papeles en regla?
Este es uno de los estudios que lleva a cabo el Ayuntamiento de Castellón y forma parte del primer paso a desarrollar en la Marjalería a corto y medio plazo.
Regularización de viviendas levantadas entre 1974 y 2014
El segundo paso pasaría por los inmuebles que se edificaron o construyeron entre 1974 y 2014.
El gobierno municipal anterior, tras la aprobación del PGOU, estableció dos sistemas para legalizar las viviendas de la Marjalería:
El desarrollo de Planes de Reforma Interior (Pri) para los grupos de viviendas situadas en suelo Urbanizable.
Y la ‘Minimización de Impactos’ para las viviendas ubicadas en Suelo No Urbano.
Planes de Reforma Interior en Suelo Urbanizable
En lo que concierne a los Planes de Reforma Interior solo pueden acogerse a ellos las viviendas construidas sobre suelo urbanizable.
Dos zonas de la Marjalería tienen intención de acogerse a este procedimiento para acogerse a los Planes de Reforma Interior: Los reconocidos como ‘Patos’ que ya iniciaron los trámites con el anterior gobierno. Y los de Pinar del ‘Pinar del Prado’, situadas en las cercanías con el término municipal en Benicàssim, que estarían a punto de hacerlo.
Ahora bien, ¿Qué problemas representan los Planes de Reforma Interior (Pri) en suelo Urbano?.
Tal como menciona Toledo, un Plan Especial de Reforma Interior es como un Plan Especial o un Plan General en miniatura. Para que sea rentable debe agrupar a todas las viviendas que se encuentren en una misma zona con el consenso de los vecinos. Los vecinos pueden encargar el estudio a un despacho privado para que se lo gestione, y por lo que deberán pagar un dinero. O solicitarlo al ayuntamiento, que lo va a hacer de forma gratuita… pero… ¿Cuántos PRI puede desarrollar a la vez el equipo de técnicos municipales? El personal es el que es…
Por otra parte, el desarrollo de un PRI antes de la urbanización puede llevar por lo menos dos años… o tres. Después llegan las obras… y después los vecinos deberán abonar el 90% de los costes de urbanización a través de contribuciones especiales, porque el ayuntamiento, legalmente no puede cubrir más que un 10%.
Si, además, se tiene en cuenta que, en la Marjalería de Castellón hay más de 60 ‘Pris’ con un volumen de viviendas muy variable, unas veces 20, otras 50, otras 40… ¿Cuántos años se necesitan para desarrollar todos los Planes de Reforma Interior de la Marjalería a través de los servicios técnicos? ¿sesenta? ¿ochenta?... y aquí solo estarían las viviendas en suelo urbanizable, no la otras.
El concejal de Urbanismo mencionaba, que con ello no se cierra la puerta a los vecinos que opten por el desarrollo de un Plan de Reforma Interior. Tanto los que ya lo han iniciado como los que tengan esa intención pueden seguir adelante y el ayuntamiento los ayudará en lo que pueda.
¿Qué es lo que encarece tanto los planes de Reforma Interior?
Desarrollar un Pri no es barato. Se trata de la urbanización de un terreno para que cuente con los mismos servicios que otras zonas del casco urbano… Eso, en teoría. Al tratarse de zonas donde ya existen viviendas, los caminos y accesos no serán tan amplios, y los servicios tampoco tan numerosos… Pero lo que de verdad encarece es la operación para poder llevar alcantarillado y servicios como agua y luz a estos terrenos.
Este fue también uno de los planteamientos que desarrolló en su día el Plan Especial de la Marjalería, que subdividía en parcelas toda la zona. Se entendía que, fundamentalmente, aquellas viviendas cercanas a carreteras o zonas urbanizadas tendrían más alternativas para poder conectarse con las otras que ya hubieran sido objeto de una urbanización. El planeamiento debería buscar conexiones con esas infraestructuras para darles continuidad… Y trazar otras nuevas.
En este sentido, Sergio Toledo lamentaba la oportunidad perdida con la rehabilitación del Camí de la Plana, en la que se podría haber aprovechado para introducir el alcantarillado y los servicios a los que se hubieran podido conectar las viviendas de su entorno.
Minimización de Impactos en Suelo No Urbanizable
La otra alternativa es la de la Minimización de Impactos para viviendas en Suelo No Urbanizable.
En contra de lo que indicaba (o parecía indicar) el anterior equipo de gobierno, el actual entiende que este procedimiento podría ser mucho más rápido y con costes mucho más asequibles.
Pero claro, es que la interpretación de las normas no es exactamente igual que se relataron en su día, a Castellón Información, al menos, o este periódico no supo entenderlo como tal.
Sergio Toledo afirma, que estos requisitos están respaldados por la DATE, Declaración Ambiental de la Marjalería. Y básicamente se resumirían en: conectar con el alcantarillado (los que tuvieran la posibilidad de hacerlo, claro), o en su caso, la creación de una fosa séptica estanca, para lo que el ayuntamiento debería de dar licencia de obras. Que la vivienda esté por encima del nivel freático, y tener un contrato con una empresa de limpiezas de fosas sépticas para garantizar la ausencia de vertidos en el suelo.
Con estos elementos se podría legalizar la vivienda y obtener licencia de ocupación y habitabilidad… claro que, cabe ser consecuente, tener una vivienda regularizada posiblemente no implique también que se puedan realizar obras de ampliación o construcción de piscinas…
En este caso, los costes serían menores para los vecinos.
Una tercera vía para regularizar más viviendas en menos tiempo
Pero el ayuntamiento, argumentó Sergio Toledo, ya estudia una alternativa paralela que permita legalizar más viviendas de una sola vez y en un periodo de tiempo más razonable. El procedimiento tendrá que estar consensuado con la Conselleria de Territorio y Medioambiente, pero ya hay experiencias similares que se han desarrollado en otros territorios como en la provincia de Valencia en terrenos que anteriormente se dedicaron al cultivo del arroz. ¿Los detalles?, cuando toda la operación esté definitivamente planteada.
Mientras tanto, el ayuntamiento trabaja también por encontrar alternativas legales que permitan a los vecinos obtener licencia para poder instalar placas solares en los tejados; poder construir fosas sépticas estancas en las parcelas donde no tienen otro tipo de depuración de vertidos. Pero, sobre todo, que las viviendas transmitidas de un propietario a otro puedan beneficiarse de los contratos y servicios de alcantarillado, agua y luz, de los que ya disfrutaban sus ocupantes originales.
